Hyreshöjning november 2026 – 31,23 %: Beräkning och hyresgästens rättigheter

När det turkiska statistikinstitutet (TÜİK) den 3 november 2026 publicerade inflationssiffrorna för oktober stod det klart: hyreshöjningstaket för november 2026 är 31,23 %. Det är konsumentprisindexets (KPI/TÜFE) 12-månaders genomsnittliga förändring som avgör hur mycket en hyresvärd maximalt får höja hyran när ett bostads- eller lokalhyresavtal förnyas i november. Föregående månad låg taket på 31,49 %, så det har alltså sjunkit något.

Hur fastställdes hyreshöjningen för november 2026?

Enligt TÜİK:s oktoberdata steg konsumentpriserna med 2,58 % jämfört med föregående månad, med 29,77 % jämfört med samma månad föregående år, och med 31,23 % beräknat som ett 12-månaders glidande medelvärde. Det är det sista talet – det 12-månaders genomsnittliga – som är avgörande vid hyresberäkning, inte den årliga inflationen på 29,77 %. Detta är ett vanligt missförstånd: många tror att det är den ettåriga KPI-förändringen som ska användas, men det stämmer alltså inte.

Regeln är enkel: för avtal som förnyas i november tittar man på oktobers 12-månaders genomsnitt – det vill säga 31,23 %. Förnyas avtalet i december används i stället novembersiffran när den publiceras.

Rättslig grund: Turkiska schuldrechtslagen (TBK) artikel 344

Höjningstaket för bostads- och lokalhyror regleras i artikel 344 i den turkiska schuldrechtslagen (Turkish Code of Obligations/TBK). Bestämmelsen innebär att parterna kan avtala om hyreshöjning för nya hyresperioder, men höjningen får inte överstiga KPI:s 12-månaders genomsnittliga förändring för föregående hyresår. Även om kontraktet innehåller en klausul om exempelvis 40 % höjning varje år är det överskjutande beloppet inte bindande för hyresgästen.

Det tillfälliga taket på 25 % som under en period gällde för bostadshyror upphörde den 1 juli 2024. I dag gäller samma regel för både bostäder och lokaler: KPI:s 12-månaders genomsnitt.

Vad händer om parterna inte kommer överens?

Saknas en höjningsklausul i avtalet, eller kan parterna inte enas, avgör en domare den nya hyran. Under de första fem åren får domaren inte gå över KPI:s 12-månaders genomsnitt, men kan inom den ramen ta hänsyn till objektets skick och vad som är skäligt. Det sker genom ett hyresbestämningsförfarande (kira tespit davası). Vill hyresvärden att det domstolsfastställda beloppet ska gälla från och med den nya hyresperiodens start, måste denne antingen väcka talan eller skriftligen meddela hyresgästen sitt krav senast 30 dagar före periodens slut (TBK art. 345).

Beräkningsexempel för november 2026

Räkneexemplet är enkelt: multiplicera gällande hyra med 1,3123. Beloppen i tabellen nedan visar det högsta belopp hyresvärden får begära. Parterna är fria att komma överens om en lägre höjning.

Särskilda regler för hyresgäster som bott mer än fem år

Tredje stycket i TBK art. 344 innehåller en separat regel för avtal som löpt längre än fem år eller som förnyas efter att fem år passerat. I det fallet får domaren sätta en ny hyra som inte bara utgår från KPI-genomsnittet utan även väger in objektets skick och jämförbara hyror på marknaden – och sedan landa i ett skäligt belopp. Med andra ord kan hyresnivån efter fem år justeras upp mot rådande marknadshyra genom domstolsbeslut. I Alanya, där hyrorna stigit kraftigt de senaste åren, är sådana mål vanliga. Den höjda hyresnivå som domstolen fastställer begränsas sedan åter av KPI-taket vid framtida höjningar.

Vanliga frågor i Alanya

Hyresavtal i utländsk valuta

Är hyran avtalad i utländsk valuta gäller enligt TBK art. 344 att beloppet inte får ändras under de första fem åren; allmänna regler om oskälig avtalsbelastning är dock tillämpliga. Dessutom är det som huvudregel förbjudet för personer bosatta i Turkiet att sinsemellan avtala om hyra i utländsk valuta, enligt det turkiska valutaskyddsdekretet nr 32 (32 Sayılı Karar). För utländska hyresgäster eller hyresvärdar som inte är bosatta i Turkiet finns undantag. I Alanya, där många hyresförhållanden involverar utländska parter, påverkar valutafrågan direkt hur höjningen ska beräknas.

Säsongshyror och korttidsuthyrning

Enligt TBK art. 339 gäller de konsumentskyddande reglerna för bostads- och lokalhyror inte uthyrning som till sin natur är tillfällig och sker under kortare tid än sex månader. KPI-taket är därför inte automatiskt tillämpligt på semesteruthyrning och kortidskontrakt. Sådana uthyrningar omfattas dessutom av ett separat tillståndssystem för turistuthyrning.

Om det uppstår en tvist – så här går du vidare

En hyresgäst är inte skyldig att betala en höjning som överstiger det lagliga taket – men det är viktigt att fortsätta betala den lagligt tillåtna hyran (det vill säga med högst 31,23 % höjning). Slutar hyresgästen betala helt riskerar denne dröjsmål (dröjsmål) och i förlängningen avhysning. Innan talan väcks om hyresbestämning eller avtalsjustering är obligatorisk medling (obligatorisk medling) ett obligatoriskt steg – detta är ett krav för att domstol ska ta upp målet. Gör alltid betalningar via bank med tydlig referenstext, se till att alla höjningskrav och svar på dessa är skriftliga och daterade, och spara en kopia av hyresavtalet. Den som ska teckna ett nytt avtal kan även använda e-Overheid (e-Devlet – Turks e-overheidsportaal) för att upprätta ett digitalt hyresavtal.

Byter fastigheten ägare utökar det inte hyresvärdens rätt att höja hyran. Den nye ägaren är bunden av det befintliga hyresavtalet och samma lagliga tak gäller.

Checklista för dig vars avtal förnyas i november

• Kontrollera i avtalet vilket datum hyresperioden börjar – höjningen beräknas utifrån den månad avtalet förnyas, inte den månad det skrevs under.
• För avtal som förnyas i november gäller oktobersiffran 31,23 %; förnyas avtalet i december ska du invänta novemberdatan.
• Kontrollera om hyran är i turkiska lira eller utländsk valuta, och om förhållandet passerat femårsgränsen.
• Spara alla höjningskrav och svar på dem – skriftliga och daterade.
• Om uthyrningen är kortare än sex månader och av tillfällig natur – gör en separat bedömning av om de konsumentskyddande hyrereglerna alls gäller.

Den här artikeln är av allmänt informerande karaktär och ersätter inte juridisk rådgivning. Basera alltid ditt agerande på aktuell lagstiftning och officiella tillkännagivanden i det enskilda fallet.