Förköpsrätten och marknadsvärdet: Författningsdomstolens dom och pågående mål

Turkiets författningsdomstol (Anayasa Mahkemesi) har slagit fast att den regel som krävde att förköpsrättsinnehavaren skulle betala marknadsvärdet – snarare än det avtalade försäljningspriset – strider mot den turkiska grundlagen. Domen med diarienummer E.2026/23, K.2026/162, daterad den 16 juli 2026, offentliggjordes i den officiella tidningen (Resmî Gazete) den 6 november 2026, nr 33422. Det innebär att reglerna om marknadsvärde vid förköpsrätt (şufa hakkı) nu befinner sig i en övergångsperiod som berör tusentals pågående mål öppnade sedan december 2025. Upphävandet träder dock inte i kraft omedelbart – det sker 9 månader senare, den 6 augusti 2027.

Vad är förköpsrätt och vem berörs?

Förköpsrätten (şufa hakkı) innebär att när en delägare i en samägd fastighet säljer sin andel till utomstående, har de övriga delägarna rätt att lösa in andelen på samma villkor och till samma pris. Rätten regleras i artikel 732 i den turkiska civillagen (TMK) – ungefär motsvarigheten till den svenska samäganderättslagen – och utövandet styrs av TMK artiklarna 733 och 734. Delägaren måste väcka talan mot köparen inom 3 månader från det att försäljningen blev känd, och alltid inom den absoluta preskriptionstid som lagen föreskriver.

I Alanya och omgivande trakter är detta särskilt relevant. Jordbruksmark i byarna, betesmark i höglandet, tomter som ärvts och delats upp mellan syskon samt fastigheter som ännu inte ombildats till ägarlägenhet (kat mülkiyeti) är ofta samägda med separata lagfartsbevis (TAPU). När en delägare säljer sin andel till en utländsk investerare eller annan utomstående får det direkta konsekvenser för de övriga delägarnas äganderätt och nyttjanderätt. De två vanligaste tvisterna rörande samägda fastigheter är förköpsrättsmål och mål om tvångsförsäljning vid oenighet om samäganderätten.

Vad förändrade lag nr 7571?

Innan lagändringen var förköpsrättsinnehavaren skyldig att betala det i lagfartsbeviset (TAPU) angivna köpeskillingen plus de lagfartskostnader som köparen åtagit sig, inom den frist och på den plats som domaren bestämde. I praktiken uppstod ofta dispyt när priset i lagfartsbeviset (TAPU) angetts lägre eller högre än det verkliga värdet.

Lag nr 7571, som trädde i kraft i december 2025, innebar att TMK artikel 734 stycke 2 skrevs om. Enligt den nya lydelsen skulle domaren utan dröjsmål fastställa marknadsvärdet på den omtvistade andelen; förköpsrättsinnehavaren skulle sedan betala detta marknadsvärde plus köparens lagfartskostnader inom en av domaren bestämd absolut frist; betalades inte beloppet i tid fick domstolen inte besluta om lagfartsövergång. Dessutom föreskrev övergångsbestämmelsen i TMK p. 1 stycke 2, som tillades genom samma lag, att de nya reglerna även skulle tillämpas på mål som redan var anhängiga när lagen trädde i kraft.

Det var framför allt den sistnämnda bestämmelsen som väckte starka invändningar. Delägare som för år sedan stämde med utgångspunkt i det avtalade köpeskillingen fann sig mitt under pågående process tvungna att betala ett mångdubbelt högre marknadsvärde. Flera domstolar hänsköt frågan till författningsdomstolen.

Vad upphävde författningsdomstolen?

Det primära hänskjutandet kom från Yalova 2:a civildomstol; ett flertal liknande hänskjutanden från andra domstolar handlades upp i samma mål. Domstolen upphävde följande bestämmelser:

• Uttrycken ”marknadsvärdet” (rayiç bedeli) och ”utan dröjsmål” (gecikmeksizin) i TMK art. 734/2, första meningen,
• Uttrycket ”absolut frist” (kesin süre) i samma styckes andra mening,
• Övergångsbestämmelsen TMK p. 1 stycke 2, som föreskrev retroaktiv tillämpning på redan anhängiga mål.

I domskälen konstaterades att regleringen innebar ett värde som var fristående från de försäljningsvillkor som säljare och köpare fritt kommit överens om, och att detta riskerade att ge den ena parten en obehörig vinst och tillskynda den andra en skada. Domstolen fann att en rättvis balans mellan parternas grundlagsskyddade äganderättsintressen inte uppnåtts, och att bestämmelserna stred mot artiklarna 5 och 35 i den turkiska grundlagen.

När upphör regeln om marknadsvärde vid förköpsrätt att gälla?

Domstolen bedömde att ett omedelbart upphävande skulle skapa ett rättsligt vakuum och beslutade därför att de upphävda bestämmelserna ska träda ur kraft 9 månader efter offentliggörandet. Eftersom fristen löper från publiceringsdatumet i den officiella tidningen innebär det att upphävandet får verkan den 6 augusti 2027.

Vad händer med pågående mål?

Eftersom ikraftträdandet är uppskjutet gäller marknadsvärdesregeln alltjämt. I pågående mål ändras inte det belopp som ska betalas automatiskt, och lagakraftvunna domar upphäver inte heller av sig självt till följd av domstolsbeslutet. Författningsdomstolens domar har i turkisk rätt inte retroaktiv verkan – ett upphävande utgör därför inte i sig grund för resning i ett avslutat mål.

Vad som gäller för mål som inte är avgjorda före den 6 augusti 2027 är ännu oklart. Det förväntas att det turkiska parlamentet (TBMM) stiftar ny lagstiftning innan dess. Om den nya lagen innehåller övergångsbestämmelser avgör dessa hur pågående mål ska behandlas. Delägare som redan väckt talan eller funderar på att göra det bör därför följa eventuella tidsfrister och betalningsbeslut i sina respektive mål noga.

Har förköpsrätten avskaffats?

Nej. Domen rör enbart sättet att fastställa det belopp som ska betalas. Förköpsrätten i TMK art. 732, de preklusivsfrister som gäller och regeln om att talan ska riktas mot köparen gäller fullt ut. Om du som delägare missar fristen efter att ha fått kännedom om försäljningen förlorar du din rätt – oavsett vad domen innebär.

Vad bör köpare och säljare av samägda fastigheter tänka på?

Domen berör både köpare och säljare på marknaden för samägda fastigheter. Här är de viktigaste punkterna att ha i åtanke:

• Ange köpeskillingen korrekt. När marknadsvärdesregeln försvinner kan priset i lagfartsbeviset (TAPU) återigen bli avgörande; ett lågt angivet pris riskerar att leda till tvister om både skatt och förköpsrätt.
• Underrätta övriga delägare. Att via notarius publicus (noter) meddela de andra delägarna om försäljningen klargör startpunkten för den tremånadersfristen.
• Dokumentera betalningen. Det säkra betalningssystemet för lagfartsövergångar (tapuda güvenli ödeme sistemi), som blir obligatoriskt den 1 december 2026, kommer även i förköpsrättsmål att ha bevisvärde för dokumentationen av köpeskillingen.
• Missa inte absoluta frister i pågående mål. Fram till den 6 augusti 2027 är den absoluta frist domaren satt för betalning av marknadsvärdet bindande; betalas beloppet inte i tid kan talan komma att avvisas.

Förköpsrättsmål kräver ofta utlåtande från sakkunnig (bilirkişi) för värderingen, vilket gör att de kan dra ut på tiden. Under denna period är det parlamentets kommande lagstiftning och Yargıtays (den turkiska högsta domstolens) tolkning av övergångsperioden som direkt kommer att påverka utfallet.

Denna artikel är avsedd som allmän information och ersätter inte juridisk rådgivning. Konsultera alltid aktuell lagstiftning och officiella meddelanden för din specifika situation.