Säkert betalningssystem vid fastighetsöverlåtelse startar 1 december 2026: Vad köpare och säljare behöver veta

Från och med den 1 december 2026 gäller nya regler för hur betalning ska gå till vid köp och försäljning av fastigheter (bostäder, lägenheter och tomter) i Turkiet. Det så kallade säkra betalningssystemet vid fastighetsöverlåtelse innebär att köpesumman och äganderättsövergången sker samtidigt — ett system som det turkiska handelsministeriet (Ticaret Bakanlığı) nu gör obligatoriskt. Systemet har redan skjutits upp två gånger, och på en marknad som Alanya — dit både inhemska och utländska köpare söker sig i stor mängd — berör det direkt alla parter i en fastighetsaffär. I den här artikeln förklarar vi vad systemet innebär, vilka affärer som omfattas, hur tidsplanen har förändrats och vilka frågor som ännu saknar svar.

Vad är det säkra betalningssystemet för fastigheter?

Den vanligaste risken vid fastighetsaffärer är att köparen betalar men aldrig får lagfartsbeviset (TAPU) överfört — eller omvänt, att lagfartsbeviset (TAPU) överförs utan att säljaren får fullt betalt. Kontanthantering, falska betalningskvitton, banköverföringar som avbryts i sista stund och fullmakter (vekaletname) som visar sig vara förfalskade är typiska exempel på hur det kan gå fel.

Handelsministeriets syfte med systemet är trefaldigt: att skydda köpare och säljare mot bedrägerier och förfalskningar, att minska svartekonomin och att säkerställa att pengar byter ägare i en kontrollerad miljö. Lösningen kallas Güvenli Ödeme Sistemi (säkert betalningssystem) och bygger på principen att äganderätten till fastigheten och köpesumman övergår exakt samtidigt. Köparens pengar når alltså inte säljaren förrän lagfartsbeviset (TAPU) är överfört — och lagfartsöverföringen kan inte slutföras förrän pengarna finns i systemet.

Rättslig grund och tidplan: från 1 juli till 1 december 2026

Systemets rättsliga grund är handelsministeriets förordning om fastighetshandel (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik). Så här har tidsplanen utvecklats:

• 29 april 2026: Genom en ändring av förordningen gjordes det säkra betalningssystemet obligatoriskt för alla fastighetsaffärer där en del av eller hela köpesumman betalas kontant, via banköverföring eller elektronisk betalning (EFT). Startdatum sattes till 1 juli 2026, och ministeriet gavs befogenhet att skjuta upp det med upp till tre månader.
• 26 juni 2026: Ministeriet använde den befogenheten och sköt upp starten till 1 oktober 2026.
• 28 september 2026: Med hänvisning till att bankernas tekniska infrastruktur fortfarande var under uppbyggnad meddelade ministeriet att det obligatoriska startdatumet flyttades till 1 december 2026. Detta offentliggjordes i ett pressmeddelande.
• 1 oktober 2026: Förordningsändringen trädde i kraft och publicerades i officiell kungörelse (Resmî Gazete), med 1 december 2026 som obligatoriskt startdatum. Detta rapporterades av det statliga nyhetsbyrån Anadolu Ajansı.

Enligt ministeriet är datadelningsinfrastrukturen mellan det turkiska fastighets- och katasterverket TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) och bankerna nu klar, medan bankernas egna tekniska system fortfarande färdigställs. Efter att bankinfrastrukturen är på plats planeras även en pilotfas.

Vilka affärer omfattas av systemet?

Kontant, banköverföring och EFT

Enligt de officiella tillkännagivandena gäller kravet fastighetsaffärer där en del av eller hela köpesumman betalas kontant, via banköverföring eller EFT. Skyldigheten gäller inte enbart affärer som förmedlas av en mäklare — utgångspunkten är betalningssättet, oavsett vem som säljer. Noterbart är att förordningen talar om ”fastighetsförsäljning” utan att skilja på bostäder, lokaler eller tomter.

Frågor som ännu inte är klara

Genom förordningsändringen beslutades att ministeriet ska utse en systemoperatör (entegratör) som ansvarar för att bygga och driva systemet. De närmare villkoren ska fastställas i ett avtal mellan handelsministeriet, miljö- och stadsbyggnadsministeriet samt operatören. Enligt uppgifter i media ska följande frågor regleras i det avtalet:

• Vilka typer av fastighetsaffärer som undantas från systemet,
• Om en pilotfas behövs och vad den i så fall ska omfatta,
• Systemets avgift och hur den fördelas mellan köpare och säljare.

Det innebär att varken undantagen eller avgifterna är offentliggjorda ännu. Det är viktigt att följa kommande meddelanden från handelsministeriet och TKGM inför den 1 december.

Vad bör köpare och säljare i Alanya tänka på?

Köpeavtal, handpenning och betalningsplan

Enligt den turkiska obligationslagen (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK) artikel 237 är ett fastighetsköpeavtal (avtal/kontrakt) ogiltigt om det inte upprättas i föreskriven form, och äganderätten övergår först när lagfartsbeviset (TAPU) registreras. I praktiken betalar parterna ofta en handpenning eller delbetalning redan före den planerade lagfartstransaktionen hos Lantmäteriet (Tapu Müdürlüğü). För affärer där lagfartsöverföringen planeras till efter den 1 december 2026 är det klokt att i köpeavtalet tydligt reglera vid vilken tidpunkt och på vilket sätt betalningen ska ske, samt vad som gäller vid återbetalning av handpenning, ångerrätt och eventuella tekniska problem med det nya systemet. Det minskar risken för framtida tvister.

Utländska köpare och betalningar i utländsk valuta

En stor del av fastighetsaffärerna i Alanya görs av utländska medborgare (utländsk medborgare), och köpesumman skickas ofta som internationell banköverföring från utlandet. Eftersom systemet riktar sig mot kontant- och överföringsbetalningar kommer även fastighetsköp av utlänningar att behöva anpassas till de nya reglerna. Hur valutabetalningar integreras i systemet framgår inte av de officiella tillkännagivandena. Köpare vars lagfartstransaktion planeras till december eller senare bör stämma av med sin bank i förväg.

Skydd mot bedrägerier

Systemets huvudsyfte är att minska riskerna med förfalskade kvitton, falska annonser och identitets- eller fullmaktsbedrägerier. Fram till dess att systemet är i drift bör du — särskilt om du hittat en bostad via sociala medier — vara vaksam på Instagram-bedrägerier och liknande upplägg. Kontrollera alltid fastighetsregistret, säljarens identitet och giltigheten av eventuell fullmakt (vekaletname) innan du undertecknar något. Fastighetsregistret kan nås via den turkiska e-overheidsportalen e-Overheid (e-Devlet) eller direkt hos Lantmäteriet (Tapu Müdürlüğü).

Försäljning av uthyrd bostad

Betalningsmodellen förändrar inte förhållandet mellan köparen och en befintlig hyresgäst. När en hyrd fastighet byter ägare träder den nye ägaren in som part i hyresavtalet (hyresavtal). Hyresgästens rättigheter och villkoren för avflyttning bör därför utredas innan köpebeslutet fattas.

Hur ser läget ut fram till den 1 december 2026?

Enligt handelsministeriets tillkännagivande av den 28 september 2026 är det obligatoriska startdatumet 1 december 2026. Fram till dess är det säkra betalningssystemet inte obligatoriskt, och befintliga betalningssätt kan användas. Tidsplanen kan dock påverkas av hur snabbt bankernas infrastruktur färdigställs och av en eventuell pilotfas. Om din lagfartstransaktion är planerad till sent november eller tidigt december rekommenderas att du håller koll på aktuella meddelanden från myndigheterna fram till transaktionsdatumet.

Den här artikeln är skriven i informationssyfte och ersätter inte juridisk rådgivning. Konsultera alltid aktuell lagstiftning och officiella tillkännagivanden för din specifika situation.