Kostnader för hyresbestämningsprocess: Den hyresgäst som lämnar i tid behöver inte betala

När en hyresbestämningsprocess (turkisk: kira tespit davası) pågår och hyresgästen lämnar lägenheten inom den lagliga tidsfristen, förfaller målet utan sakprövning. Men vem betalar då domstolsavgiften, sakkunnigarvoden och övriga kostnader? Enligt uppgifter som publicerades den 28 oktober 2026 har Högsta domstolens 3:e civilkammare (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi) lämnat ett klargörande svar: kostnaderna för hyresbestämningsprocessen kan inte vältas över på en hyresgäst som lämnar bostaden i tid – det vill säga innan den nya hyresperioden börjar. Kostnaderna stannar hos hyresvärden. Eftersom bland annat appellationsdomstolen i Antalya (Antalya Bölge Adliye Mahkemesi) tidigare dömt olika i liknande frågor är avgörandet viktigt för såväl hyresvärdar som hyresgäster i Alanya.

Hur uppstod tvisten?

Appellationsdomstolarna i Istanbul, Bursa, Antalya och Sakarya hade gett olika svar på samma rättsfråga: om hyresgästen avslutar hyresavtalet och flyttar ut medan en hyresbestämningsprocess pågår – vem ska då bära rättegångskostnaderna och ombudsarvodet? Vissa kammare lade ansvaret på hyresgästen, andra på hyresvärden. Ordföranderådet vid Istanbuls appellationsdomstol (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu) hänsköt frågan till Högsta domstolen, som sedan meddelade avgörandet.

Den här typen av avgöranden för att lösa meningsskiljaktigheter mellan appellationsdomstolar har inte samma bindande verkan som ett vägledande prejudikat (içtihadı birleştirme kararı) som publiceras i officiella kungörelseorgan (Resmî Gazete). Avgörandet väntas ändå fungera som en tydlig vägledning i praktiken. Datum och målnummer framgår inte av de publicerade uppgifterna.

Vad är en hyresbestämningsprocess och när används den?

En hyresbestämningsprocess innebär att domstolen fastställer vilken hyra som ska gälla under nästa hyresperiod. För bostadshyror och lokaler med tak regleras fastställandet i den turkiska lagen om obligationsrätt (Türk Borçlar Kanunu, TBK) artikel 344, och tidpunkten för att väcka talan i artikel 345.

• Talan kan väckas när som helst.
• Om talan väcks minst 30 dagar innan den nya hyresperioden börjar – eller om hyresvärden skriftligen underrättat hyresgästen om hyreshöjningen inom samma tid – gäller den fastställda hyran från den nya periodens start.
• Saknas dessa förutsättningar börjar den fastställda hyran gälla först från och med nästa hyresperiod.

Vid hyrestvister är det dessutom ett processrättsligt krav att parterna försöker lösa tvisten via medling (arabuluculuk) innan talan väcks. Medlingen är alltså obligatorisk – ett krav liknande den obligatoriska förlikningsförhandlingen i svenska arbetstvister. En hyresbestämningsprocess föregås därför oftast av en medlingsförhandling som inte lett till någon uppgörelse.

Hyresgästens rätt att avsluta hyresavtalet

Vid bostadshyra och lokalhyra med tak har hyresgästen rätt att låta ett tidsbegränsat hyresavtal löpa ut utan förnyelse, förutsatt att hyresvärden underrättas minst 15 dagar innan avtalstiden går ut (TBK artikel 347). Uteblir underrättelsen förlängs avtalet automatiskt med ett år på samma villkor. Hyresvärden kan däremot inte använda enbart avtalets utgång som grund för att kräva avflyttning under de första tio åren av förlängningsperioden – lagen ger hyresgästen ett tydligt skydd här.

Det vanliga scenariot i praktiken ser ut så här: hyresvärden anser att hyran ligger långt under marknadsvärdet och väcker en hyresbestämningsprocess. Hyresgästen väljer att flytta snarare än att betala en höjd hyra, skickar en underrättelse i rätt tid, avslutar avtalet och lämnar bostaden innan den nya perioden börjar. Eftersom ingen ny hyra längre ska fastställas förfaller målet.

Varför lades kostnaderna på hyresvärden?

Enligt de uppgifter som framkommit i media resonerade domstolen på följande sätt:

• Hyresvärdens rätt att väcka en hyresbestämningsprocess påverkar inte hyresgästens rätt att avsluta avtalet.
• Att hyresgästen avslutar avtalet i rätt tid och lämnar bostaden innan den nya perioden börjar är en laglig rättighet – inte ett kringgående av processen.
• Utövandet av den rätten kan inte tolkas som att hyresgästen gett upphov till rättegången.
• Att låta hyresgästen bära rättegångskostnaderna vore därmed processrättsligt felaktigt; kostnaderna ska stanna hos hyresvärden.

Den processrättsliga grunden är artikel 331 i den turkiska rättegångsbalken (Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK). Enligt den bestämmelsen ska domstolen, när ett mål förfaller, fördela kostnaderna utifrån parternas rättsliga ställning vid tidpunkten för stämningsansökan. Högsta domstolen bedömde att en hyresgäst som lämnar i tid inte kan anses ha gett upphov till rättegången.

Rättegångskostnader vid hyresbestämning: vem betalar i vilken situation?

Tabellen nedan är en sammanfattande översikt baserad på det aktuella avgörandet och allmänna processrättsliga regler. Varje enskilt ärende måste bedömas för sig.

Praktiska konsekvenser för hyresvärdar och hyresgäster

För dig som hyresgäst

• Om du bestämt dig för att flytta: skicka en skriftlig och spårbar underrättelse minst 15 dagar innan hyresavtalet löper ut. Datumet för underrättelsen kan direkt påverka om du riskerar att bli ansvarig för kostnaderna.
• Slutför avflyttningen innan den nya hyresperioden börjar och dokumentera nyckelöverlämningen skriftligt. Stannar du kvar in i ny period faller du utanför det skydd avgörandet ger.
• Tänk på att dina rättigheter som hyresgäst inte automatiskt upphör om hyresvärden säljer fastigheten – varje scenario behöver bedömas separat.

För dig som hyresvärd

• Innan du väcker en hyresbestämningsprocess: ta reda på om hyresgästen planerar att flytta och utnyttja medlingssteget väl. Det minskar risken att du slutar med onödiga kostnader.
• Att hyresgästen flyttar ut är inte i sig en vinst. Förfaller målet kan domstolsavgiften, sakkunnigarvoden och övriga kostnader bli din utgift.
• Om ditt mål är att få hyresgästen att lämna lägenheten: en hyresbestämningsprocess och en avhysningsprocess är skilda rättsliga vägar med olika förutsättningar.
• Ett skriftligt och aktuellt hyresavtal underlättar bevisfrågor kring underrättelsetider. Det digitala hyresavtalsregistret via e-Overheid (e-Devlet – Turks e-overheidsportaal) kan vara ett alternativ att överväga i det sammanhanget.

Hyresmarknaden i Alanya – vad avgörandet innebär

Alanya har en hyresmarknad med många både inhemska och utländska hyresgäster, och efterfrågan varierar kraftigt med säsongen. Gapet mellan avtalade hyror och aktuella marknadshyror har gjort hyresbestämningsprocesser allt vanligare. Att appellationsdomstolen i Antalya var en av de domstolar som dömt olika i frågan visar att avgörandet kan få direkt genomslag på pågående ärenden i regionen. För utländska hyresgäster tillkommer dessutom frågan om hur underrättelsen ska skickas och till vilken adress – det måste gå att bevisa att hyresvärden faktiskt tagit emot den.

Den här artikeln är avsedd som allmän information och ersätter inte juridisk rådgivning. Konsultera aktuell lagstiftning och officiella meddelanden i ditt specifika ärende.