Vad händer med ditt hyresavtal om hyresvärden säljer lägenheten?

Guide för hyresgäster i Alanya 2026

Kort svar: Även om lägenheten eller villan du hyr i Alanya säljs upphör ditt hyresavtal inte automatiskt. Den nye ägaren träder in i det befintliga hyresavtalet enligt den turkiska lagen om obligationer (Türk Borçlar Kanunu, TBK) och kan varken kasta ut dig omedelbart, höja hyran godtyckligt eller bortse från din deposition. Avhysning är endast möjlig av de skäl som anges i lagen, efter fastställda frister och efter en formell rättsprocess.

I Alanya, Mahmutlar, Oba, Kestel och Tosmur bor tusentals utländska medborgare på långtidskontrakt — ryssar, tyskar, skandinaver, britter och personer från Mellanöstern. Frågan ”hyresvärden har överlåtit lagfarten (TAPU), vad händer nu?” dyker upp varje år. I den här artikeln går vi igenom hyresgästens rättigheter enligt turkisk rätt och praktiska frågor som rör uppehållstillstånd, översättning och delgivning — med aktuell information för 2026.

1. Upphör hyresavtalet när fastigheten säljs?

Nej. TBK artikel 310 är tydlig: även om den hyrda fastigheten byter ägare genom försäljning, arv eller på annat sätt träder den nye ägaren in i det befintliga hyresavtalet precis som det är. Det innebär:

• Hyra, avtalstid och övriga villkor fortsätter att gälla oförändrade.
• Den nye hyresvärden kan inte kasta ut dig med motiveringen ”jag är nu ägare”.
• Det spelar ingen roll om ditt hyresavtal är på turkiska eller engelska, eller om du är utländsk medborgare — turkisk rätt gör ingen åtskillnad mellan parter i ett hyresavtal.

Även efter att lagfartsöverlåtelsen (TAPU) är registrerad har du som hyresgäst rätt att bo kvar i fastigheten, utom i de undantagsfall som anges i lagen.

2. Under vilka förutsättningar kan den nye ägaren avhysa dig?

Det vanligaste sättet är avhysning på grund av eget behov (TBK art. 351). För att det ska vara möjligt krävs att:

1. Den nye ägaren kan visa att han eller hon avser att använda fastigheten som bostad eller arbetslokal för sig själv, sin make/maka, barn, föräldrar eller annan person som ägaren enligt lag är skyldig att försörja.
2. Inom 1 månad från tillträdesdagen ska ägaren skicka hyresgästen ett skriftligt meddelande — vanligtvis en formell anmaning (ihtarname) utfärdad via notarius publicus.
3. Efter meddelandet måste hyresgästen ges minst 6 månaders uppsägningstid; avhysning kan inte krävas innan den har löpt ut.
4. Om hyresgästen inte lämnar frivilligt måste den nye ägaren väcka talan om avhysning vid fredsdomstolen (Sulh Hukuk Mahkemesi) — tvångsavhysning utan domstolsbeslut är inte tillåten.
5. Domstolen kräver konkreta bevis för att behovet är verkligt, uppriktigt och nödvändigt. Det räcker inte att bara säga ”det är min fastighet och jag vill ha ut hyresgästen”.

Om ettmånadersfristen för meddelandet missas förlorar den nye ägaren inte rätten till avhysning på grund av eget behov helt och hållet — i så fall kan talan väckas inom en månad efter att hyresperioden löpt ut.

Viktigt för utländska hyresgäster: Det datum då anmaningen når dig kan kopplas till ditt uppehållstillstånd eller din adressregistrering. Om du inte förstår innehållet ska du omedelbart kontakta en auktoriserad översättare eller en turkisktalande advokat. Fristerna löper från delgivningsdagen — ”jag förstod inte” är inget giltigt skäl för att stoppa dem.

3. Kan hyran höjas när fastigheten säljs?

Nej. Ett ägarbyte är i sig inte ett skäl för hyreshöjning. Taket för hyreshöjning regleras i TBK artikel 344 och är begränsat till det 12-månaders genomsnittliga förändringen i konsumentprisindex (KPI/TÜFE) enligt Turkiets statistikmyndighet TÜİK. Denna procentsats uppdateras löpande; till exempel fastslogs i juli 2026 att den högsta lagliga höjningssatsen för hyresavtal som förnyas den månaden var 32,03 procent, baserat på TÜİK:s data för juni 2026 publicerade den 3 juli 2026. Eftersom satsen ändras varje månad bör du kontrollera det aktuella värdet via TÜİK:s officiella kanaler inför din förnyelseperiod.

Om hyresavtalet har löpt i mer än 5 år kan endera parten begära en domstolsprövning av hyrans skälighet (kira tespit davası) med jämförbara hyror som grund — men detta sker inte automatiskt och kräver ett domstolsbeslut.

4. Till vem ska deposition och hyra betalas?

• Depositionen är en säkerhet som ska återbetalas till hyresgästen när avtalet upphör. Vid ett ägarbyte övergår denna skyldighet i regel till den nye ägaren.
• Den nye ägaren ska skriftligen meddela det kontonummer (IBAN) dit hyran ska betalas. Om inget sådant meddelande har lämnats försätts du inte i dröjsmål om du fortsätter att betala till det gamla kontot.
• Om den nye ägaren vägrar att lämna kontouppgifter kan du ansöka hos domstol om att få hyran deponerad på ett officiellt förvaringskonto (tevdi mahalli) för att säkerställa att betalningen är giltig.

Det här steget är särskilt viktigt för utländska hyresgäster som betalar hyran från utlandet via banköverföring. Kräv att kontobytet meddelas formellt och skriftligt — det skyddar dig mot framtida påståenden om utebliven betalning.

5. Är du skyldig att visa upp lägenheten för visning?

Enligt TBK artikel 319 är hyresgästen skyldig att i skälig utsträckning tillåta att fastigheten visas i samband med försäljning eller uthyrning. Men detta är inte en obegränsad rättighet för ägaren:

• Besökstider ska meddelas i god tid i förväg.
• Hänsyn ska tas till hyresgästens vardag och integritet.
• Vid överdrivna eller oproportionerliga krav kan du vända dig till fredsdomstolen (Sulh Hukuk Mahkemesi).

6. Förbud mot ny uthyrning efter avhysning

En ny ägare som fått en hyresgäst avhyst på grund av eget behov får inte hyra ut fastigheten till någon annan under 3 år utan giltig anledning (TBK art. 355). Om förbudet bryts har den tidigare hyresgästen rätt till skadestånd motsvarande minst ett års hyra. Bestämmelsen är till för att förhindra missbruk av behovsgrunden.

7. Särskilda frågor för utländska hyresgäster i Alanya

Uppehållstillstånd och hyresavtal

Ansökan om eller förlängning av korttidsuppehållstillstånd i Turkiet grundas vanligtvis på ett hyresavtal eller en registrerad lagfart (TAPU). Om hyresvärden byts ut gäller följande:

• Den adress du har registrerat hos Migrationsverket (Göç İdaresi) är fortfarande giltig. Enbart ett ägarbyte kräver ingen adressändring.
• Men om du faktiskt tvingas flytta till en ny adress är det viktigt att du uppdaterar adressen i e-ikamet-systemet i tid — annars kan det uppstå problem vid förlängning av uppehållstillståndet.

Delgivning och språkbarriären

Formella anmaningar (ihtarname) och domstolsdelgivningar utfärdas på turkiska. Om du inte förstår innehållet:

• Låt en auktoriserad översättare (auktoriserad översättare) översätta dokumentet omedelbart — missa inte fristen.
• För hyresgäster som inte talar turkiska minskar juridisk representation via fullmakt risken att behöva infinna sig personligen i domstol.

Praktiska råd lokalt

I bostadskomplex i Alanya, Mahmutlar och Oba med många utländska hyresgäster känner ofta fastighetsförvaltningen till när en ägare säljer. Bekräfta den nye ägarens kontaktuppgifter med förvaltningen eller din fastighetsmäklare — det förebygger förvirring kring hyresbetalningar och delgivningar.

9. Slutsats och juridisk hjälp

Att en fastighet säljs innebär inte automatiskt avhysning eller hyreshöjning för hyresgästen. TBK skyddar dig mot den nye ägaren på samma sätt som mot den förre. Däremot måste detaljer som frister, korrekt anmaningsförfarande, beräkning av hyreshöjning och — för utländska hyresgäster — delgivning, översättning och uppehållstillstånd hanteras rätt från början. För att undvika rättsförluster rekommenderas att du tidigt anlitar en advokat med erfarenhet av hyresrätt.

Har du frågor om hyra, avhysning eller fastighetsrätt i Alanya? Kontakta advokatbyrån Av. Sibel Demiral eller använd vår ”Fråga advokaten”-tjänst för en konsultation.

Källor / Officiella referenser

• Turkiska lagen om obligationer (lag nr 6098 / TBK), officiell fulltext – mevzuat.gov.tr
• TÜİK – Konsumentprisindex (KPI/TÜFE) dataportal
• Turkiska Migrationsverket (Göç İdaresi Başkanlığı) – e-ikamet-systemet (uppehållstillstånd för utlänningar)

Den här artikeln är avsedd för allmän information och ersätter inte juridisk rådgivning anpassad till din specifika situation.